Оценка здания. Оценить здание

Площадь объекта, кв. м	Офисные помещения	Торговые помещения	Офисные / торговые здания	Складская недвижимость	Производственная недвижимость	�?мущественные комплексы	Арендная ставка	Срок оказания услуг, раб. дней
до 50	21 000	21 000	32 000	37 000	35 000	38 000	22 000	от 2 до 4 дней
от 50 до 100	26 000	26 000	37 000	47 000	40 000	45 000	26 000	от 2 до 4 дней
от 100 до 200	32 000	32 000	42 000	48 000	48 000	55 000	33 000	от 2 до 4 дней
от 200 до 600	37 000	37 000	47 000	52 000	53 000	65 000	39 000	от 2 до 4 дней
от 600 до 1 000	42 000	42 000	53 000	65 000	57 000	70 000	45 000	от 3 до 4 дней
от 1 000 до 1 500	52 000	52 000	65 000	67 000	65 000	78 000	49 000	от 3 до 4 дней
от 1 500 до 2 500	56 000	56 000	67 000	78 000	75 000	87 000	57 000	от 3 до 4 дней
от 2 500 до 3 500	67 000	67 000	78 000	83 000	85 000	110 000	65 000	от 3 до 4 дней
от 3 500 до 5 500	72 000	72 000	95 000	98 000	98 000	115 000	75 000	от 4 до 7 дней
от 5 500 до 8 000	82 000	82 000	110 000	110 000	115 000	125 000	85 000	от 4 до 7 дней
от 8 000 до 10 000	95 000	95 000	130 000	130 000	135 000	145 000	10 000	от 5 до 7 дней
Свыше 10 000	В индивидуальном порядке							от 5 до 10 дней

Оценка зданий сложный и трудоемкий процесс, требующий высокой квалификации оценщика. Помимо внешнего осмотра здания при расчете рассматривается всесторонний анализ. Например, если наиболее эффективное использование квартиры это использовать её как жилое помещение, то эффективное использование целого здания не всегда однозначно. �?ногда выгоднее построить новое здание на месте обветшалого старого.Оценка зданий необходима для:

использования здания в качестве залога;
определения долевой стоимости;
целей купли-продажи;
внесения в уставной капитал.

Чаще всего оценка зданий проводится для получения кредита в банке и при страховании. Оценку зданий можно производить путем оценки отдельных зданий, или же их комплекса – при оценке офисных, производственных и складских комплексов. При внесении здания в уставный капитал общества необходимо сразу напечатать 2 или 3 экземпляра отчета по оценке здания. Оценка зданий производится путем визуального осмотра здания или помещения оценщиками, поскольку при непосредственном осмотре оценщик получает данные, не учтенные в оценочном отчете и не имеющиеся в представленных ему документах. К процессу оценки зданий так же относится сбор информации о данном объекте на рынке недвижимости. Внимание оценщика обращается на местоположение здания, наличие парковки, его инженерное обеспечение, на право аренды или собственности земельного участка, на котором стоит здание, и на состояние самого здания.Документы для оценки зданийПеречень документов необходимых для оценки зданий:

Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки
Сведения о наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости
Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).
Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)
Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего
Технический паспорт БТ�? на здание (Поэтажный план и экспликация)
??ная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику).

При проведении оценки зданий используются следующие виды стоимости:

рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость.

При определении рыночной стоимости здания определяется наиболее вероятная цена, по которой данный комплекс может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать имущественные комплексы, а другая не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом комплексе, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
имущественные комплекс представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных имущественных комплексов;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемый комплекс и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за оцениваемый имущественный комплекс выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости зданий определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данных зданий. При определении инвестиционной стоимости оцениваемых зданий, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.При определении ликвидационной стоимости здания определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный комплекс может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого комплекса, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемый комплекс на условиях, не соответствующих рыночным условиям.Что представляет собой Отчет об оценке зданий?В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке зданий нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В отчете должны содержаться следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

общая информация, идентифицирующая оцениваемые здания;
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке зданий;
итоговая величина стоимости оцениваемых зданий;

б) Задание на оценку зданий в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике.
Сведения о заказчике оценки зданий:

о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике оценки зданий:

об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки зданий;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки зданий.
В отчете об оценке зданий должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки зданий;
е) Описание оцениваемых зданий с приведением ссылок на документы, устанавливающие их количественные и качественные характеристики.
В отчете об оценке зданий должна быть приведена следующая информация об оцениваемых зданиях:

количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий.

Данная информация в зависимости от оцениваемых зданий должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с оцениваемыми зданиями, их физических свойствах, износе и устареваниях;

количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав оцениваемых зданий, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки зданий;
информация о текущем использовании оцениваемых зданий;
другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемым зданиям, существенно влияющие на их стоимость;

ж) Анализ рынка коммерческой недвижимости, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемым зданиям, но влияющих на их стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки зданий в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке зданий с приведением расчетов или обоснован отказ от использования подходов, применение которых к оценке данных объектов неприемлемо;
и) Согласование результатов оценки зданий. В разделе согласования результатов оценки зданий должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке зданий описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.В приложении к отчету об оценке зданий должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по оцениваемому зданию (при их наличии).Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке зданий?При составлении Отчета об оценке здания оценщик придерживается следующих принципов:

в отчете об оценке зданий должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения его стоимости (принцип существенности);
информация, приведенная в отчете об оценке зданий, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
содержание отчета об оценке зданий не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
состав и последовательность представленных в отчете об оценке зданий материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости данных зданий и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
отчет об оценке зданий не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки зданий при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик ?При проведении оценки здания применяются следующие стандарты:
- Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.Какие этапы включает в себя оценка зданий?1)Заключение договора на оценку имущественных комплексов;
2) Установление количественных и качественных характеристик имущественных комплексов. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемым имущественным комплексам. Сбор данных осуществляется путем визуального осмотра имущественных комплексов Оценщиком и анализа информации, предоставленной Заказчиком. Сбор информации об оцениваемом имущественном комплексе производится по следующим направлениям:
- имущественные права и обременения, связанные с оцениваемыми имущественными комплексами;
- местоположение имущественных комплексов;
- физические характеристики имущественных комплексов;
- информация о текущем использовании имущественных комплексов.
3)Анализ рынка недвижимости, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке имущественных комплексов, но влияющей на их стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость имущественных комплексов и использовавшихся при определении их стоимости. Сбор данных об оцениваемом имущественном комплексе производится по следующим направлениям:
- макроэкономические факторы, влияющие на стоимость имущественных комплексов;
- социально-экономическая ситуация в районе расположения имущественных комплексов;
- состояние соответствующего сектора рынка, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на имущественных комплексов, аналогичные оцениваемым;
- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки имущественных комплексов.
4)Анализ наиболее эффективного использования имущественных комплексов. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оценки имущественных комплексов и типичных способов их использования Оценщик делает вывод о наиболее эффективном использовании данных имущественных комплексов.
5)Применение подходов к оценке имущественных комплексов. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке данных имущественных комплексов трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6)Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов и вывод итоговой величины стоимости имущественных комплексов.
7) Предоставление Отчета Заказчику оценки имущественных комплексов и подписание акта сдачи-приемки работ по оценке имущественных комплексов
Транслитерация jwtyrf plfybz, jwtybnm plfybt